各轄市、區(qū)人民政府，市各委辦局，市各公司、直屬單位：

　　現(xiàn)將《常州市構(gòu)建“和諧物管”工作方案》印發(fā)給你們，望認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

二○一○年六月三十日

常州市構(gòu)建“和諧物管”工作方案

　　為進(jìn)一步提升物業(yè)管理水平，構(gòu)建“和諧物管”，提高業(yè)主的居住水平和生活質(zhì)量，建設(shè)和諧社會(huì)，優(yōu)化投資環(huán)境，提升城市形象，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本方案。

　　一、指導(dǎo)思想和基本原則

　　“和諧物管”工作是一項(xiàng)與城市建設(shè)、城市管理息息相關(guān)的系統(tǒng)工程，是平安小區(qū)建設(shè)的重要舉措，其指導(dǎo)思想是：以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，以人為本，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，努力提高物業(yè)服務(wù)水平和業(yè)主自律意識(shí)，改善居住環(huán)境，營(yíng)造和諧物管，創(chuàng)建和美小區(qū)，為建設(shè)和諧常州作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

　　完善制度，有章可循。要依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)等規(guī)定，總結(jié)我市物業(yè)管理發(fā)展中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，進(jìn)一步完善相關(guān)政策和工作機(jī)制，使物業(yè)管理各項(xiàng)工作有法可依、有章可循。

　　以人為本，理順關(guān)系。各級(jí)政府和各相關(guān)部門(mén)要理順關(guān)系，明確職責(zé)，依法加強(qiáng)管理、指導(dǎo)和監(jiān)督；開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信履約、規(guī)范服務(wù)；業(yè)主要依法維權(quán)、履約盡責(zé)、民主自律。通過(guò)政府指導(dǎo)、企業(yè)誠(chéng)信、業(yè)主自律，社會(huì)各界共同參與，促進(jìn)物業(yè)管理主體之間的相互支持、相互融合、互惠互利、和諧共處。

　　先易后難、分步推進(jìn)。物業(yè)管理中呈現(xiàn)出的糾紛和矛盾紛繁復(fù)雜，創(chuàng)建“和諧物管”不可能千篇一律、一蹴而就，要針對(duì)住宅小區(qū)的實(shí)際情況，先易后難，分類(lèi)指導(dǎo)，先試點(diǎn)、后總結(jié)、再推廣，逐步實(shí)現(xiàn)“營(yíng)造和諧物管、建設(shè)和美小區(qū)”的目標(biāo)。

　　二、總體思路和工作目標(biāo)

　　總體思路是：實(shí)事求是、合理安排、分步實(shí)施、有序推進(jìn)。 2010年的重點(diǎn)工作是完善制度、開(kāi)展試點(diǎn)，每個(gè)區(qū)分別選擇老住宅區(qū)、次新住宅區(qū)和新住宅區(qū)開(kāi)展試點(diǎn)工作；2011年的重點(diǎn)工作是典型示范，全面推行；2012年的重點(diǎn)工作是鞏固提高、共創(chuàng)和諧。爭(zhēng)取通過(guò)3年的實(shí)踐，進(jìn)一步完善制度建設(shè)，保障業(yè)主權(quán)益，規(guī)范物業(yè)管理，化解矛盾糾紛，從而達(dá)到業(yè)主滿(mǎn)意、物管和諧、小區(qū)和美的最終目標(biāo)。

　　工作目標(biāo)是：

　　一是不斷完善物業(yè)管理政策制度。制定、修改和完善相關(guān)政策，建立和完善開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)之間物業(yè)管理資料交接、物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)退、分項(xiàng)目收費(fèi)等制度，理順物業(yè)管理工作關(guān)系。

　　二是培育規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。加大日常督查和執(zhí)法檢查，查處開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的違法、違規(guī)行為；加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理，建立企業(yè)信用體系，培育一批信譽(yù)良好、管理規(guī)范、服務(wù)到位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；改革物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式，實(shí)施分項(xiàng)目收費(fèi)，推行質(zhì)價(jià)相符、公開(kāi)透明的服務(wù)收費(fèi)新制度；加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)工作，在招投標(biāo)文書(shū)中明確建立物業(yè)管理項(xiàng)目接管保證金制度；開(kāi)展業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)、行業(yè)評(píng)比、業(yè)主評(píng)議，組織爭(zhēng)創(chuàng)誠(chéng)信物業(yè)服務(wù)企業(yè)、優(yōu)秀物管項(xiàng)目、十佳從業(yè)人員等活動(dòng)，褒優(yōu)貶劣，提升物管水平，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展，努力培育主體誠(chéng)信、行為規(guī)范、市場(chǎng)有序的物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境。

　　三是繼續(xù)加強(qiáng)住宅小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備管理。進(jìn)一步完善新建住宅項(xiàng)目公建配套設(shè)施設(shè)備的配建、驗(yàn)收、權(quán)屬登記和交付接管工作；對(duì)老住宅小區(qū)通過(guò)綜合整治配建的公建配套設(shè)施的使用情況進(jìn)行檢查和規(guī)范；在住宅小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的權(quán)屬情況存在爭(zhēng)議時(shí)，相關(guān)部門(mén)應(yīng)主動(dòng)介入，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)依法維權(quán)，減少矛盾糾紛。

　　四是著力解決住宅小區(qū)治安問(wèn)題和停車(chē)難矛盾。認(rèn)真查找住宅小區(qū)治安防控、內(nèi)部管理的薄弱環(huán)節(jié)，進(jìn)一步整改落實(shí)和加強(qiáng)治安防范措施，堅(jiān)決打擊“搬霸”等侵害群眾合法權(quán)益、危害群眾生命財(cái)產(chǎn)安全的違法犯罪行為。同時(shí)按照分類(lèi)指導(dǎo)、按片規(guī)劃、整合資源、配套措施，大力推進(jìn)住宅小區(qū)停車(chē)設(shè)施建設(shè)與管理，通過(guò)小區(qū)內(nèi)部改造一塊，小區(qū)外部配建一塊，社會(huì)資源利用一塊，使住宅小區(qū)停車(chē)難的狀況得到明顯改善。

　　五是建立快捷方便的房屋維修機(jī)制。制定快捷方便的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用辦法，切實(shí)改變住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用難的狀況；通過(guò)招投標(biāo)方式，選聘房屋維修隊(duì)伍，建立居民住宅快修、急修工作網(wǎng)絡(luò)。

　　六是建立一支素質(zhì)較高的物管隊(duì)伍。開(kāi)展物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)，提高物業(yè)管理與服務(wù)的整體水平；開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)和交流，開(kāi)設(shè)法律咨詢(xún)和業(yè)務(wù)知識(shí)講座，提高物業(yè)服務(wù)人員的職業(yè)道德意識(shí)和業(yè)務(wù)素質(zhì)；開(kāi)展物業(yè)服務(wù)“十佳項(xiàng)目經(jīng)理、十佳保安、十佳保潔員”等服務(wù)技能競(jìng)賽，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為；加大宣傳力度，表彰好人好事，弘揚(yáng)物管正氣，提升行業(yè)形象。

　　三、工作重點(diǎn)和工作要求

　　營(yíng)造和諧物管，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持政府主導(dǎo)、政策支持、行業(yè)推動(dòng)、業(yè)主參與。工作重點(diǎn)和工作要求是：

　　1. 綜合管理，建立健全物業(yè)服務(wù)屬地管理機(jī)制。實(shí)行以區(qū)為主、屬地管理。完善市、區(qū)與街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)四級(jí)工作網(wǎng)絡(luò)和矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主進(jìn)行有效監(jiān)管；各區(qū)要建立住房保障和房產(chǎn)管理、綜治、信訪(fǎng)、公安、民政、司法、人社、城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、園林、城管、物價(jià)、人防、國(guó)土資源、工商、衛(wèi)生、文廣新、體育等部門(mén)聯(lián)席會(huì)議制度，互相溝通，相互配合，共同處理開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的違法、違規(guī)行為，調(diào)處矛盾糾紛，解決物業(yè)管理中存在的困難和問(wèn)題；要充分發(fā)揮“數(shù)字城管”的作用，建立數(shù)字城管與小區(qū)物業(yè)管理的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，處理業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴；逐步推行社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間相互協(xié)商、民主集中的管理服務(wù)模式；各街道辦事處要建立物業(yè)管理重大事項(xiàng)報(bào)告制度，對(duì)物業(yè)管理中的重要情況和可能引發(fā)群體性事件的問(wèn)題或糾紛，應(yīng)及時(shí)向所在地區(qū)政府報(bào)告，建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。

　　2. 多措并舉，努力提升物業(yè)管理水平。相關(guān)部門(mén)要按照各自職責(zé)，加大行政執(zhí)法力度，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)管理過(guò)程中的違法、違規(guī)行為進(jìn)行查處；試行物業(yè)管理項(xiàng)目接管保證金制度，增強(qiáng)企業(yè)的責(zé)任意識(shí)；建立開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)之間的物業(yè)管理交接制度，規(guī)范物業(yè)管理中的接管行為；進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)退制度，保證管理服務(wù)的連續(xù)性和長(zhǎng)效性；開(kāi)展小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)、誠(chéng)信物管和物業(yè)服務(wù)基本技能競(jìng)賽活動(dòng)，全面提升物業(yè)服務(wù)水平。

　　3. 改革創(chuàng)新，完善新建項(xiàng)目物業(yè)管理招投標(biāo)工作。改革招投標(biāo)評(píng)標(biāo)辦法，建立按質(zhì)論價(jià)、有序競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)規(guī)范；建立企業(yè)信用記錄與招投標(biāo)資格掛鉤制度；物業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)、街道辦事處全程參與招投標(biāo)工作，配合做好項(xiàng)目的交付、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的接管等工作；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)照前期招投標(biāo)合同約定的內(nèi)容，認(rèn)真核實(shí)接管條件，不得接管不具備交付條件的物業(yè)項(xiàng)目。

　　4. 規(guī)范程序，強(qiáng)化住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收和綜合交接工作。進(jìn)一步完善住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收和綜合交接，落實(shí)房屋建筑工程質(zhì)量保證金，確保住宅小區(qū)交付質(zhì)量，明確保修責(zé)任和保修期限，為物業(yè)管理長(zhǎng)效化創(chuàng)造基本條件；加強(qiáng)政府監(jiān)管，建立物業(yè)項(xiàng)目公建配套設(shè)施預(yù)審制度和變更會(huì)審制度，完善驗(yàn)收和登記制度，督促開(kāi)發(fā)企業(yè)按要求建好公建配套設(shè)施；開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自調(diào)整和改變公建配套面積、位置，不得將不符合交付條件的物業(yè)項(xiàng)目移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)；對(duì)已成立業(yè)主委員會(huì)、實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)公建配套代為登記、移交、使用情況進(jìn)行全面檢查清理；對(duì)存在爭(zhēng)議的公建配套設(shè)施，由住房保障和房產(chǎn)管理、規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)、物價(jià)等部門(mén)進(jìn)行界定。

　　5. 加強(qiáng)監(jiān)管，建立物業(yè)管理信用制度。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用體系，定期公布信用記錄，逐步實(shí)現(xiàn)業(yè)主評(píng)價(jià)和企業(yè)信用評(píng)判掛鉤、企業(yè)信用記錄和資質(zhì)管理掛鉤、企業(yè)信用記錄和企業(yè)投標(biāo)資格掛鉤，樹(shù)立信用好、管理好、服務(wù)好的物業(yè)管理行業(yè)典范。從企業(yè)登記和資質(zhì)申報(bào)開(kāi)始，實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)運(yùn)情況跟蹤制度，建立企業(yè)信用檔案；從物業(yè)管理前期招投標(biāo)和服務(wù)合同備案開(kāi)始，實(shí)行物業(yè)項(xiàng)目跟蹤制度，建立項(xiàng)目管理檔案；從業(yè)務(wù)培訓(xùn)開(kāi)始，實(shí)行物業(yè)管理從業(yè)人員跟蹤制度，建立物管人員從業(yè)檔案；從業(yè)主委員會(huì)備案開(kāi)始，建立業(yè)主委員會(huì)工作檔案；從業(yè)主辦理入住手續(xù)開(kāi)始，建立業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)用、參與物業(yè)管理等業(yè)主個(gè)人信用檔案。

　　6. 抓好溝通，指導(dǎo)業(yè)主依法參與物業(yè)管理。加強(qiáng)黨組織對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)作用。物業(yè)管理住宅小區(qū)在成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)接受所在街道和社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)，并在街道和社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下開(kāi)展工作。修改和完善業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主管理規(guī)約等示范文本，明確業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的職責(zé)、權(quán)利、義務(wù)，指導(dǎo)業(yè)主合理合法維護(hù)自身權(quán)益；規(guī)范業(yè)主委員會(huì)成立、換屆、交接等工作程序，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的積極作用；組織發(fā)動(dòng)人大代表、政協(xié)委員、黨員干部利用自身的公信力，參與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)工作，參與物業(yè)管理，發(fā)揮模范帶頭作用；建立業(yè)主信用記錄，對(duì)有違法、違規(guī)行為且拒不改正的業(yè)主實(shí)行自治約束，強(qiáng)化社會(huì)公德意識(shí)和業(yè)主自律意識(shí)；開(kāi)展“優(yōu)秀業(yè)主委員會(huì)”、“和美小區(qū)”等創(chuàng)建活動(dòng)，提高業(yè)主參與意識(shí)，提升居住品質(zhì)。

　　7. 破解難題，繼續(xù)為民辦好實(shí)事。進(jìn)一步完善住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用辦法，建立方便快捷的房屋報(bào)修和維修資金申請(qǐng)使用渠道；對(duì)尚未實(shí)施整治的非成建制老住宅小區(qū)全面開(kāi)展整治工程，對(duì)已實(shí)施整治的成建制老住宅小區(qū)全面開(kāi)展提升工程，對(duì)整治提升后的老住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理或準(zhǔn)物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)老住宅小區(qū)普遍物業(yè)管理的全覆蓋，切實(shí)改善老住宅小區(qū)居住環(huán)境；先易后難、先急后緩，通過(guò)拆建、補(bǔ)建、調(diào)整、改造等方式，增加住宅小區(qū)停車(chē)車(chē)位，逐步緩解停車(chē)難矛盾；全面落實(shí)新建住宅小區(qū)技防建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，確保技防系統(tǒng)建設(shè)到位；在老住宅小區(qū)補(bǔ)建技防設(shè)施，加強(qiáng)住宅小區(qū)安全防范。

　　8. 廣泛宣傳，努力營(yíng)造和諧物管的輿論氛圍。通過(guò)報(bào)紙、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等各類(lèi)媒體開(kāi)展宣傳工作，解讀政策，分析案例，展開(kāi)討論，全方位、大容量、多角度客觀(guān)公正地宣傳報(bào)道物業(yè)管理工作；印發(fā)宣傳卡片，宣傳物業(yè)管理的政策、制度；住宅小區(qū)應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理宣傳專(zhuān)欄，公布物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，公示業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約以及物業(yè)管理的其他工作。通過(guò)整合宣傳資源，拓展宣傳陣地，營(yíng)造和諧物管氛圍。

　　四、保障措施和扶持政策

　　落實(shí)物業(yè)管理保障措施和扶持政策，確保物業(yè)管理各項(xiàng)工作有序開(kāi)展。

　　1. 建立常州市構(gòu)建“和諧物管”工作領(lǐng)導(dǎo)小組。由分管副市長(zhǎng)任組長(zhǎng)，各區(qū)政府、市住房保障和房產(chǎn)管理、綜治、信訪(fǎng)、公安、民政、司法、人社、城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、園林、城管、物價(jià)、人防、國(guó)土資源、工商、衛(wèi)生、文廣新、體育、質(zhì)監(jiān)、地稅等部門(mén)為成員單位。通過(guò)定期或不定期召開(kāi)會(huì)議，共同協(xié)商解決物業(yè)管理中存在的共性問(wèn)題、難點(diǎn)問(wèn)題。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)，負(fù)責(zé)有關(guān)物業(yè)管理的組織協(xié)調(diào)工作。

　　2. 完善住宅小區(qū)物業(yè)管理工作考核機(jī)制。住宅小區(qū)物業(yè)管理工作實(shí)行考核制度，落實(shí)考核責(zé)任，通過(guò)平時(shí)抽查和年底檢查的方式，對(duì)各區(qū)政府和市各相關(guān)部門(mén)履行物業(yè)管理職能的情況進(jìn)行考核；各區(qū)政府要結(jié)合長(zhǎng)效管理，利用“數(shù)字城管”平臺(tái)，建立物業(yè)管理考核制度，對(duì)住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作、物業(yè)管理中矛盾糾紛的處理情況等進(jìn)行考核；各區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)會(huì)同各街道對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行考核并開(kāi)展“和美小區(qū)”、“優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目”、“優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)”、“優(yōu)秀業(yè)主委員會(huì)”等創(chuàng)建活動(dòng)。通過(guò)考核評(píng)議，建立齊抓共管、職責(zé)明確的獎(jiǎng)懲制度，不斷提高我市住宅小區(qū)物業(yè)管理水平。

　　3. 落實(shí)針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的扶持政策。一是新建項(xiàng)目按規(guī)劃總面積的7‰配建物業(yè)管理服務(wù)用房。二是改革物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取模式，實(shí)施物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)目收費(fèi)，調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)公布。三是物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；對(duì)長(zhǎng)期惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，通過(guò)發(fā)放催繳通知書(shū)、提起法律訴訟等方式予以追償。四是積極適用簡(jiǎn)易程序處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)追繳業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)等糾紛，提高司法審判效率，加大司法調(diào)處力度，努力化解物業(yè)管理中的糾紛。五是指導(dǎo)企業(yè)充分利用就業(yè)扶持政策，同時(shí)針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)用工特點(diǎn)，指導(dǎo)企業(yè)建立健全規(guī)章制度，切實(shí)幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低用工成本，減少用工糾紛。六是對(duì)已經(jīng)實(shí)施綜合整治的老住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)建立考核機(jī)制，考核合格的予以獎(jiǎng)勵(lì)；具體考核辦法由市住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)另行制定。

　　五、職責(zé)分工和具體任務(wù)

　　1. 市住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)是全市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集與管理、前期物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督與指導(dǎo)、試行物業(yè)管理項(xiàng)目接管保證金制度，組織小區(qū)停車(chē)設(shè)施建設(shè)與管理等工作，參與住宅小區(qū)內(nèi)物管用房配建指標(biāo)的預(yù)審和公建配套設(shè)施的變更會(huì)審，參與確定物管用房的配建指標(biāo)，參與住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收和綜合交接，配合對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施監(jiān)督，指導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)行為，指導(dǎo)重大物業(yè)管理糾紛與投訴的處理，依法查處違反物業(yè)管理法律法規(guī)的行為等。

　　2. 各區(qū)政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)，在區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)一步明確和加強(qiáng)物業(yè)管理職能，在街道辦事處相關(guān)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)增掛物業(yè)管理機(jī)構(gòu)牌子，落實(shí)工作人員和工作經(jīng)費(fèi)；建立住宅小區(qū)應(yīng)急管理機(jī)制和老住宅小區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制；建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，及時(shí)處理重大矛盾和糾紛；建立物業(yè)管理考核制度，開(kāi)展“和美小區(qū)”創(chuàng)建活動(dòng)；會(huì)同市相關(guān)部門(mén)維護(hù)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，牽頭組織相關(guān)部門(mén)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)違法、違規(guī)行為開(kāi)展集中執(zhí)法。

　　各區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)是轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。具體負(fù)責(zé)制定轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理政策、指導(dǎo)意見(jiàn)及監(jiān)管措施，開(kāi)展日常工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和考核；參與轄區(qū)內(nèi)新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作，負(fù)責(zé)協(xié)議招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；會(huì)同街道辦事處做好業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)籌建、換屆及日常工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，責(zé)令限期改正或撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律、法規(guī)的決定；設(shè)立并公開(kāi)投訴電話(huà)、投訴點(diǎn)，受理并調(diào)處轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴和糾紛；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)老住宅小區(qū)整治及轉(zhuǎn)入物業(yè)管理的指導(dǎo)、監(jiān)督工作；會(huì)同相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)退工作的指導(dǎo)與監(jiān)督；開(kāi)展物業(yè)管理考核及各類(lèi)創(chuàng)建工作。

　　街道辦事處接受市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系；指導(dǎo)社區(qū)居委會(huì)、治保會(huì)、人民調(diào)解委員會(huì)等組織及時(shí)協(xié)調(diào)處理住宅小區(qū)物業(yè)管理中的矛盾和糾紛；建立投訴受理制度，設(shè)立并公開(kāi)投訴電話(huà)、投訴點(diǎn)，接受并解決群眾的投訴和糾紛；牽頭成立工作指導(dǎo)組，開(kāi)展轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)退工作和業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)的籌建、換屆等相關(guān)工作；制定轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案，落實(shí)住宅小區(qū)的應(yīng)急管理和老住宅小區(qū)的長(zhǎng)效管理；街道黨工委負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)工作。

社區(qū)黨組織在街道黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下，參與、指導(dǎo)和監(jiān)督住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的工作，受理有關(guān)物業(yè)管理的投訴糾紛，及時(shí)處理、調(diào)處本社區(qū)住宅小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理矛盾；參與物業(yè)管理考評(píng)工作。

　　3. 相關(guān)部門(mén)應(yīng)協(xié)同做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作

　　綜治主管部門(mén)負(fù)責(zé)把“和諧物管”作為平安社區(qū)創(chuàng)建的重要內(nèi)容，納入社會(huì)治安綜合治理目標(biāo)管理，全面推進(jìn)“和諧安民”工程，牽頭組織并檢查督促居民住宅區(qū)安全防范工作，排查化解各種矛盾糾紛，整治治安突出問(wèn)題，確保社區(qū)安全穩(wěn)定。

　　法院要積極探索建立物業(yè)管理糾紛處理的快速通道和訴調(diào)對(duì)接機(jī)制，促進(jìn)案結(jié)事了，降低維權(quán)成本，提高維權(quán)效率。

　　信訪(fǎng)部門(mén)負(fù)責(zé)督促相關(guān)部門(mén)按各自職責(zé)及時(shí)處理住宅小區(qū)物業(yè)管理中的矛盾和糾紛。

　　公安部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和管理；負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)的治安管理，參與物業(yè)服務(wù)中糾紛、爭(zhēng)議的調(diào)解處理；參與小區(qū)停車(chē)管理，及時(shí)處理嚴(yán)重影響小區(qū)停車(chē)秩序的行為；負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施的驗(yàn)收和日常監(jiān)管，明確管理職責(zé)、維修責(zé)任，及時(shí)處理違法、違規(guī)行為。

　　民政部門(mén)負(fù)責(zé)落實(shí)社區(qū)居委會(huì)參與住宅小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)工作。

　　人社部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)勞動(dòng)用工的指導(dǎo)，對(duì)符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的崗位認(rèn)定為公益性崗位，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)招用就業(yè)困難人員，幫助其申報(bào)享受社會(huì)保險(xiǎn)補(bǔ)貼和崗位補(bǔ)貼等就業(yè)扶持政策。

　　城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收和綜合交接的監(jiān)督管理工作，出具《住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公建配套建設(shè)要求意見(jiàn)書(shū)》和《住宅小區(qū)公建配套項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃表》，在住宅小區(qū)建造前，明確公建配套設(shè)施的面積、位置和權(quán)屬性質(zhì)等指標(biāo)，并在建造過(guò)程中加強(qiáng)監(jiān)管；加強(qiáng)住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收的監(jiān)督管理工作，查處開(kāi)發(fā)建設(shè)單位將不符合交付條件的住宅小區(qū)擅自交付使用等行為；落實(shí)房屋建筑工程質(zhì)量保證金，督促開(kāi)發(fā)企業(yè)及時(shí)做好住宅小區(qū)交付后保修期內(nèi)的房屋、設(shè)施、設(shè)備的維修等工作。

　　規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)在土地出讓前的規(guī)劃條件和建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查中，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)住宅小區(qū)公建配套建設(shè)指標(biāo)。

　　園林部門(mén)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)綠化調(diào)整的監(jiān)管，針對(duì)停車(chē)難的現(xiàn)狀，堅(jiān)持現(xiàn)有綠化資源保護(hù)與局部適量調(diào)整改造相結(jié)合的原則，制定具有可操作性的綠化調(diào)整辦法。

　　城管部門(mén)負(fù)責(zé)加強(qiáng)對(duì)未實(shí)行物業(yè)管理住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施的管理；加大力度查處業(yè)主亂搭亂建、破墻開(kāi)店、占道經(jīng)營(yíng)等違法、違規(guī)行為。

　　物價(jià)部門(mén)負(fù)責(zé)推行物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)目收費(fèi)辦法；開(kāi)展物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為，及時(shí)查處物業(yè)管理中的亂收費(fèi)等行為。

　　人防部門(mén)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)人防設(shè)施維護(hù)管理的監(jiān)督檢查。

　　工商部門(mén)負(fù)責(zé)規(guī)范住宅小區(qū)內(nèi)利用住宅或車(chē)庫(kù)等場(chǎng)所設(shè)立企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)的行為，查處物業(yè)管理活動(dòng)中合同欺詐或虛假?gòu)V告等行為。

　　質(zhì)監(jiān)部門(mén)負(fù)責(zé)電梯、機(jī)械式停車(chē)設(shè)備、鍋爐等特種設(shè)備的安全監(jiān)察工作。

　　地稅部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對(duì)不同情況，規(guī)范開(kāi)具收費(fèi)票據(jù)。

　　金壇市、溧陽(yáng)市可根據(jù)本地實(shí)際情況，參照本方案制定相應(yīng)工作方案并組織實(shí)施。

　　本方案自2010年8月1日起施行。

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