各轄市、區(qū)人民政府，市各委辦局，市各公司、直屬單位：
現(xiàn)將《常州市市區(qū)物業(yè)管理實(shí)施辦法》頒發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
二○○五年十二月七日
常州市市區(qū)物業(yè)管理實(shí)施辦法
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于市區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。
第三條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
第四條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合的原則。提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理，凡未落實(shí)前期物業(yè)管理的新建住宅區(qū)不得投入使用。
配套設(shè)施不全的原有住宅小區(qū)按照“市組織整治、區(qū)落實(shí)管理”的原則，實(shí)施綜合整治，創(chuàng)造條件逐步實(shí)行物業(yè)管理。
配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，應(yīng)結(jié)合各自不同特點(diǎn)推行物業(yè)管理。
第五條 市房產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市房管部門(mén)）是全市物業(yè)管理行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)制訂物業(yè)管理規(guī)章制度，實(shí)施對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的管理，對(duì)全市物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)管，配合市物價(jià)部門(mén)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施監(jiān)督，處理重大的物業(yè)管理糾紛與投訴，依法查處物業(yè)管理活動(dòng)中違反法律法規(guī)的行為等。
市物業(yè)管理中心接受市房管部門(mén)的委托，負(fù)責(zé)管理市區(qū)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，監(jiān)督新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，負(fù)責(zé)新建住宅小區(qū)非營(yíng)業(yè)性公建配套設(shè)施的監(jiān)管工作，指導(dǎo)與推進(jìn)市區(qū)住房的社會(huì)化、市場(chǎng)化維修工作,組織實(shí)施原有住宅區(qū)的綜合整治。
各區(qū)政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)與監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的糾紛與投訴，會(huì)同市相關(guān)部門(mén)維護(hù)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理市場(chǎng)秩序。
各區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)區(qū)房管部門(mén)）是轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督。具體負(fù)責(zé)新建住宅區(qū)前期物業(yè)管理協(xié)議招投標(biāo)的監(jiān)管工作，會(huì)同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）籌建業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)與監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的日常工作，撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律、法規(guī)的決定，受理物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，協(xié)助市房管部門(mén)管理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。
市發(fā)改委、建設(shè)、規(guī)劃、物價(jià)、民政、環(huán)保、城管、園林、水利、公安、勞動(dòng)保障、地稅、工商、衛(wèi)生等行政管理部門(mén)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好物業(yè)管理工作。
第六條 各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，逐步建立專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理水平。
物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。物業(yè)管理企業(yè)崗位可按規(guī)定享受公益性崗位補(bǔ)貼。
第二章 業(yè)主自治管理
第七條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；
（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用執(zhí)行情況；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
（一）遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章；
（二）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（三）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（四）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
（五）按照合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
（六）按照有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；
（七）配合物業(yè)管理企業(yè)的管理與服務(wù)活動(dòng)；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第九條 業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶(hù)數(shù)少于100戶(hù)的，物業(yè)管理的自治組織形式可以由業(yè)主自主決定。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶(hù)數(shù)超過(guò)100戶(hù)的，可以按一定比例推選業(yè)主代表參加業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議（以下統(tǒng)稱(chēng)為業(yè)主大會(huì)）。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)。
第十一條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)入住率達(dá)50%以上的，或者入住率達(dá)30%以上、物業(yè)交付使用一年以上的，應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)所在地的區(qū)房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，由市房管部門(mén)根據(jù)該物業(yè)的區(qū)域規(guī)劃和共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃定。
第十二條 業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，普通住宅房屋實(shí)行一戶(hù)一票；其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算，具體計(jì)算規(guī)則由市房管部門(mén)制定。
第十三條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：
（一）制訂、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；
（四）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用執(zhí)行情況，按有關(guān)規(guī)定決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金的續(xù)籌方案；
（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（六）決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事情；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)在接到業(yè)主提議后15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，逾期不組織召開(kāi)的，由物業(yè)所在地的區(qū)房管部門(mén)責(zé)令其限期召開(kāi)。
第十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會(huì)作出的決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制訂和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案等重大決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)。
業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)予以公布。
第十六條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日前通知全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)可以邀請(qǐng)社區(qū)居民委員會(huì)和使用人代表列席會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
（一）召集和主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；
（五）接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監(jiān)督；
（六）根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動(dòng)發(fā)生的訴訟；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)人數(shù)應(yīng)當(dāng)是5-15名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期三年，可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì)可以通過(guò)選舉產(chǎn)生主任1名和副主任1-2名，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集，召開(kāi)會(huì)議必須有過(guò)半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第十九條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)房管部門(mén)備案，由區(qū)房管部門(mén)出具業(yè)主委員會(huì)備案證明。
第二十條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的，物業(yè)所在地的區(qū)房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)督促、指導(dǎo)其換屆工作。
原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿(mǎn)之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案等文件、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。
第二十一條 業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理等方面的行為守則，對(duì)全體業(yè)主和使用人具有約束力。
第二十二條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。
第二十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，物業(yè)所在地的區(qū)房管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十四條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行各自的職責(zé)，密切配合，共同做好物業(yè)自治管理和社區(qū)建設(shè)管理工作。
（一）業(yè)主委員會(huì)接受業(yè)主大會(huì)的委托，實(shí)施業(yè)主自治管理，監(jiān)督與配合物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)；協(xié)助公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居民委員會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安、社區(qū)建設(shè)等工作。
（二）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在依法經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)中，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，按照合同約定為業(yè)主提供服務(wù)；聽(tīng)取社區(qū)居民委員會(huì)的有關(guān)意見(jiàn)，配合社區(qū)開(kāi)展有關(guān)活動(dòng)。
（三）社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)與協(xié)助業(yè)主的自治管理活動(dòng)，引導(dǎo)業(yè)主將物業(yè)自治管理與社區(qū)管理相結(jié)合。
第二十五條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)?？梢詮氖杖〉奈飿I(yè)管理服務(wù)費(fèi)中，或者從產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主共有的公建配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)收益部分中列支。
經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用等具體事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主質(zhì)詢(xún)。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格、獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。
第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。市房管部門(mén)負(fù)責(zé)本市三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受省建設(shè)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第二十八條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。
第二十九條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：
（一）依照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度；
（二）收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和按規(guī)定應(yīng)收取的其他費(fèi)用；
（三）選聘專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)；
（四）拒絕承擔(dān)任何形式的攤派以及法律法規(guī)規(guī)定或服務(wù)合同約定以外事項(xiàng)的責(zé)任；
（五）開(kāi)展其他多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第三十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行下列義務(wù)：
（一）執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；
（二）履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)服務(wù)，維護(hù)業(yè)主利益；
（三）接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；
（四）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，以及公建配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理的收支情況，接受質(zhì)詢(xún)和審計(jì)；
（五）勸阻違章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，勸阻不聽(tīng)的，及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)；
（六）接受政府有關(guān)行政主管部門(mén)的監(jiān)督和行業(yè)協(xié)會(huì)的自律管理；
（七）協(xié)助有關(guān)行政管理部門(mén)制止違法、違規(guī)的行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第四章 前期物業(yè)管理
第三十一條 前期物業(yè)管理是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
第三十二條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
住宅物業(yè)規(guī)劃總建筑面積5萬(wàn)平方米以上項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開(kāi)招投標(biāo)；3萬(wàn)平方米以上、5萬(wàn)平方米以下（含5萬(wàn)）項(xiàng)目，可以采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式；3萬(wàn)平方米以下（含3萬(wàn)）或投標(biāo)人少于3個(gè)的項(xiàng)目，在市房管部門(mén)的監(jiān)督下，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)房管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議招標(biāo)的方式。
第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在市房管部門(mén)的監(jiān)督下，按照以下規(guī)定時(shí)限完成前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作：
（一）預(yù)售住宅商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；
（二）新建現(xiàn)售住宅商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；
（三）非出售的新建住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成；
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)之日起30日內(nèi)，與中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并報(bào)市房管部門(mén)備案。
簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同期限一般不超過(guò)三年。如果期限未滿(mǎn)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自然終止。
第三十四條 前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容是：
（一）建立與業(yè)主、物業(yè)使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系；
（二）設(shè)計(jì)管理模式，草擬物業(yè)管理制度，編寫(xiě)物業(yè)管理公約建議書(shū)；
（三）建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)；
（四）辦理移交承接驗(yàn)收事宜；
（五）在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)前，按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定實(shí)施物業(yè)管理。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供的前期介入管理內(nèi)容，給予物業(yè)管理企業(yè)相應(yīng)的前期介入管理經(jīng)費(fèi)，具體內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)由雙方在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第三十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。
物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。
第三十六條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。
第三十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照住宅小區(qū)總建筑面積的千分之四配置物業(yè)管理服務(wù)用房，其產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有。
第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與委托方按照市房管部門(mén)制定的承接驗(yàn)收辦法進(jìn)行承接驗(yàn)收。
第三十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)起30日內(nèi)將以上資料移交給物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
第四十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位在保修期限內(nèi)未盡到保修責(zé)任的，仍由建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)
第四十一條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。其中分期建設(shè)的物業(yè)，只能委托同一物業(yè)管理企業(yè)管理。
物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托專(zhuān)業(yè)公司實(shí)施，但不得將物業(yè)的整體或者主要管理服務(wù)責(zé)任委托給他人，如因委托造成的損失由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。
第四十二條 物業(yè)交付使用后，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，參照建設(shè)部統(tǒng)一印制的示范文本，訂立物業(yè)服務(wù)合同，并在該區(qū)域內(nèi)公示。
物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容包括：
（一）當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況；
（二）雙方的權(quán)利和義務(wù)；
（三）物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求；
（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；
（五）物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和收入分配辦法；
（六）專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用方面的約定；
（七）合同的有效期限、合同終止和解除的約定；
（八）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；
（九）雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。
第四十三條 物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)主要內(nèi)容包括：
（一）物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、綠化的日常管理；
（三）協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項(xiàng)；
（四）物業(yè)裝飾裝修和垃圾清運(yùn)管理服務(wù)；
（五）應(yīng)業(yè)主要求進(jìn)行的室內(nèi)特約服務(wù)；
（六）物業(yè)檔案資料的管理。
第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)服務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理合同中沒(méi)有特別約定的事項(xiàng)，當(dāng)事人不承擔(dān)責(zé)任。
原有住宅小區(qū)經(jīng)綜合整治實(shí)行物業(yè)管理的，可根據(jù)住宅小區(qū)的實(shí)際情況和業(yè)主的需求訂立物業(yè)服務(wù)合同，明確相應(yīng)的服務(wù)事項(xiàng)。
第四十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前90天，以書(shū)面形式告知業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)接到告知書(shū)起30日內(nèi)，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)討論決定選聘事項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)束后7日內(nèi)，與原物業(yè)管理企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)束后7日內(nèi)以書(shū)面形式通知原物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)在合同期滿(mǎn)后7日內(nèi)，與業(yè)主委員會(huì)或新選聘的物業(yè)管理企業(yè)辦理移交手續(xù)，移交物業(yè)管理用房、經(jīng)審計(jì)后的費(fèi)用帳冊(cè)以及本辦法第三十九條規(guī)定的有關(guān)資料等。
物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商一致，可以提前解除物業(yè)服務(wù)合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。但應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，并按上款規(guī)定辦理移交手續(xù)。
物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)單方提出解除物業(yè)服務(wù)合同，另一方持有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：
（一）普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由市物價(jià)部門(mén)會(huì)同市房管部門(mén)根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)規(guī)模等因素制定分項(xiàng)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，并定期公布。
確定政府指導(dǎo)價(jià)，應(yīng)依法舉行價(jià)格聽(tīng)證會(huì)，聽(tīng)取業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的意見(jiàn)。
通過(guò)前期物業(yè)管理招投標(biāo)方式確定的服務(wù)收費(fèi)價(jià)格，應(yīng)報(bào)市物價(jià)部門(mén)備案，作為前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的依據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)或建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同中與物業(yè)買(mǎi)受人預(yù)先約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
已成立業(yè)主委員會(huì)的普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
（二）非普通住宅及非住宅物業(yè)的公共服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
前期物業(yè)管理階段由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)合同中約定服務(wù)費(fèi)用；已成立業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理中涉及的其它有關(guān)事項(xiàng)，按照《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》以及本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第四十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得以物業(yè)服務(wù)合同約定以外的事項(xiàng)為理由，遲交或拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。
納入物業(yè)管理范圍的、竣工但尚未出售或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的原因，未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額交納。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第四十八條 物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，定期向業(yè)主公布，并接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督和質(zhì)詢(xún)。
第四十九條 市物價(jià)部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同市房管部門(mén)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。
第五十條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的代辦、特約服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)費(fèi)用由雙方約定。
第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線(xiàn)電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用，該用戶(hù)計(jì)量器具顯示的量值為收費(fèi)依據(jù)。最終用戶(hù)是指接受供水、供電、供氣、供熱以及環(huán)衛(wèi)、通信、有線(xiàn)電視等服務(wù)的最終分戶(hù)使用人。
上述單位向業(yè)主或者使用人收取費(fèi)用等服務(wù)事項(xiàng)，可以委托給物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第五十二條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。
有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。
第五十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)管理企業(yè)組建保安隊(duì)伍的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)政審、培訓(xùn)后方可上崗。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
五十四條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主公約的約定。
物業(yè)使用人違反本辦法的規(guī)定和業(yè)主公約的約定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第五十五條 新建住宅小區(qū)內(nèi)的公建配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃部門(mén)核定的內(nèi)容實(shí)施，不得擅自更改規(guī)劃及其使用功能和建筑布局。
已列入住宅小區(qū)商品房建設(shè)成本的公建配套設(shè)施，屬于非營(yíng)業(yè)性公建配套設(shè)施，除社會(huì)公益性配套設(shè)施以外，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有，由市房管部門(mén)代為登記，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得銷(xiāo)售或以其它方式處置其使用權(quán)。
未列入住宅小區(qū)商品房建設(shè)成本的公建配套設(shè)施，屬于營(yíng)業(yè)性公建配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸投資人所有，但交付使用后須納入住宅小區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)管理。
新建住宅小區(qū)的車(chē)庫(kù)（含機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)）屬住宅小區(qū)規(guī)劃停車(chē)位控制指標(biāo)以?xún)?nèi)的，按非營(yíng)業(yè)性公建配套設(shè)施認(rèn)定，列入住宅小區(qū)商品房建設(shè)成本，不得對(duì)外銷(xiāo)售，交付使用后，由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。
業(yè)主依法確需改變公建配套設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公建配套設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第五十六條 新建住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的項(xiàng)目名稱(chēng)、指標(biāo)等內(nèi)容，應(yīng)在控制性詳細(xì)規(guī)劃、公建配套建設(shè)要求意見(jiàn)書(shū)、土地出讓公告、建設(shè)項(xiàng)目批文、公建配套建設(shè)計(jì)劃中予以明確；在商品房預(yù)售價(jià)格認(rèn)證時(shí)，應(yīng)對(duì)住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的成本進(jìn)行認(rèn)定；在核發(fā)新建住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)將住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的名稱(chēng)、位置、性質(zhì)、面積等內(nèi)容明確標(biāo)注；住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售單位在商品房銷(xiāo)售中，應(yīng)將公建配套設(shè)施實(shí)施計(jì)劃在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示，并告知購(gòu)房人；辦理權(quán)屬初始登記時(shí)，應(yīng)按公建配套設(shè)施的性質(zhì)進(jìn)行區(qū)分登記。
原有住宅小區(qū)經(jīng)綜合整治實(shí)施物業(yè)管理的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定對(duì)被占用或閑置的公建配套設(shè)施進(jìn)行清理、清退或調(diào)整；對(duì)街道辦事處、居委會(huì)等投資自建的配套設(shè)施實(shí)行回購(gòu)；根據(jù)規(guī)劃和小區(qū)服務(wù)與管理的需要，補(bǔ)建必要的配套設(shè)施。同時(shí)對(duì)清退、調(diào)整、回購(gòu)和補(bǔ)建的公建配套設(shè)施進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，并辦理移交使用手續(xù)，用于物業(yè)管理。
第五十七條 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。
業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第五十八條 供水、供電、供氣、市政、排水、環(huán)衛(wèi)、通訊、有線(xiàn)電視等單位，按規(guī)定承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任的，原有職責(zé)和養(yǎng)護(hù)渠道不變。委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修、養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同，并支付維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)事前通知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)，并及時(shí)恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。
第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；
（二）擅自改變房屋用途；
（三）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、擅自改變公建配套設(shè)施使用功能；
（四）私搭亂建；
（五）侵占綠地、毀壞綠化；
（六）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；
（七）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，或者超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物質(zhì)、發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動(dòng)；
（八）未經(jīng)批準(zhǔn)擺設(shè)攤點(diǎn)；
（九）無(wú)序停放車(chē)輛；
（十）在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)；
（十一）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)；
（十二）在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施；
（十三）法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。
第六十條 業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、使用人。
業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋時(shí)需要改變房屋結(jié)構(gòu)或涉及房屋承重部位的，應(yīng)當(dāng)向房屋安全管理部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)。
物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人擅自損壞房屋結(jié)構(gòu)行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻，并及時(shí)向市房屋安全管理部門(mén)報(bào)告。
第六十一條 物業(yè)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用等情況時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。
物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成物業(yè)損壞或者財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
第六十二條 房屋在國(guó)家規(guī)定的保修期滿(mǎn)以后的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
（一）房屋室內(nèi)部分，由業(yè)主自行維修；
（二）房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定定期維修養(yǎng)護(hù)。
第六十三條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中修和更新、改造，不得挪作他用。
第六十四條 利用業(yè)主共有的公建配套設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。其收益在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)將收益的30％用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，收益的70％納入專(zhuān)項(xiàng)維修資金，但合同另有約定的除外。
第七章 罰 則
第六十五條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十七條規(guī)定，由市房管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。
第六十六條 建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十八條規(guī)定，由市房管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十七條 違反本辦法的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條規(guī)定，由市房管部門(mén)責(zé)令其限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。
第六十八條 違反本辦法的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十條規(guī)定，由市房管部門(mén)責(zé)令其停止活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。
第六十九條 未按照規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，由市房管部門(mén)責(zé)令其限期補(bǔ)交；逾期仍不足額交納的，可按每日萬(wàn)分之五加收滯納金。
違反本辦法的規(guī)定，挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條規(guī)定，由市房管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項(xiàng)維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，可以吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七十條 違反本辦法的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條規(guī)定，由市房管部門(mén)責(zé)令其限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下罰款。
第七十一條 違反本辦法的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條規(guī)定，由市房管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第七十二條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬(wàn)分之五加收滯納金，并可向人民法院提起訴訟。
第七十三條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)規(guī)定的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第七十四條 物業(yè)管理行政主管部門(mén)和其他部門(mén)的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十九條規(guī)定，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第八章 附 則
第七十五條 金壇市、溧陽(yáng)市根據(jù)本地實(shí)際情況可參照本辦法執(zhí)行。
第七十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
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