常政發(fā)〔2005〕107號

各轄市、區(qū)人民政府，市各委辦局，市各公司、直屬單位：

　　 為認真貫徹執(zhí)行國務(wù)院提出的關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的八項措施和建設(shè)部等七部委《意見》及省政府辦公廳《通知》精神，促進我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，保持社會經(jīng)濟平穩(wěn)運行，經(jīng)市政府研究，現(xiàn)將市房產(chǎn)管理局等十部門聯(lián)合制定的《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意見》批轉(zhuǎn)給你們，請遵照執(zhí)行。

　　                 二○○五年六月二十三日

關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意見

　　根據(jù)國務(wù)院提出的關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的八項措施和建設(shè)部等七部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》以及省政府辦公廳《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)省建設(shè)廳等部門〈關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展意見〉的通知》精神，結(jié)合我市房地產(chǎn)市場的實際狀況，特提出以下意見：

　　一、統(tǒng)一思想認識，形成調(diào)控合力

　　各部門、各單位要自覺服從國家宏觀調(diào)控大局，增強全局意識和責任意識，切實把思想和行動統(tǒng)一到中央對當前房地產(chǎn)市場形勢的判斷上來，統(tǒng)一到加強宏觀調(diào)控、切實穩(wěn)定住房價格的決策部署上來，統(tǒng)一到樹立和落實科學發(fā)展觀和正確的政績觀上來。各部門、各單位要按照中央提出的調(diào)控思路和措施，一手抓穩(wěn)定住房價格工作，一手抓加強住房保障制度建設(shè)工作。要加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的組織協(xié)調(diào)，建立房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議制度，由市政府分管副市長召集，市房管、發(fā)展改革、建設(shè)、規(guī)劃、國土、財政、物價、地稅、人行、銀監(jiān)等相關(guān)部門的分管負責同志參加。聯(lián)席會議的主要任務(wù)是，及時分析研究房地產(chǎn)市場情況，進行信息溝通，協(xié)調(diào)、落實相關(guān)政策，加強督促檢查。市房管局要在市政府的統(tǒng)一領(lǐng)導下牽頭做好房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的組織協(xié)調(diào)工作。

　　二、加強房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

　　市房管、發(fā)展改革、國土、規(guī)劃、建設(shè)、物價等部門應(yīng)盡快研究明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的建設(shè)規(guī)模、項目布局以及進度安排，經(jīng)市政府同意后向社會公布，接受社會監(jiān)督，穩(wěn)定市場預期。規(guī)劃部門要在符合城市總體規(guī)劃的前提下，根據(jù)市政府批準同意的中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的建設(shè)計劃，加快工作進度，優(yōu)先審查規(guī)劃項目，并在項目選址上予以保證。同時，要嚴格控制低密度、高檔住房的建設(shè)。房管部門要會同發(fā)展改革、國土、規(guī)劃、建設(shè)、物價等部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件，以保證中低價位、中小套型住房的有效供應(yīng)，普通商品住房中小戶型住房的比例達到60%左右。要加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃許可監(jiān)管，對2年內(nèi)未開工的住房項目，要再次進行規(guī)劃審查，對不符合規(guī)劃許可的項目要堅決予以撤銷。要合理確定城鎮(zhèn)拆遷規(guī)模，保持拆建平衡，合理控制因拆遷造成的被動性住房需求增長，今年的拆遷規(guī)模不超過2004年的規(guī)模。

　　三、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴格土地管理

　　國土部門要根據(jù)我市房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間。適當提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量，經(jīng)濟適用房建設(shè)項目用地計劃要單列。要繼續(xù)嚴格控制別墅等高檔住房用地供應(yīng)。要進一步完善土地收購儲備制度，積極引入市場機制，進行土地開發(fā)整理，降低土地開發(fā)成本，提高普通商品住房用地的供應(yīng)能力。

　　要嚴格土地轉(zhuǎn)讓管理，對不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目用地嚴禁轉(zhuǎn)讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為。加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為，依法對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。要規(guī)范土地出讓公告和合同的內(nèi)容，加強房地產(chǎn)開發(fā)用地供后監(jiān)管，對違反土地出讓合同約定或有關(guān)規(guī)定的，依法追究違約違規(guī)責任。

　　四、運用稅收等經(jīng)濟手段，加大房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度

　　自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。要嚴格界定現(xiàn)行有關(guān)住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強稅收征收管理，對不符合享受優(yōu)惠政策標準的住房，一律不得給予稅收優(yōu)惠。房管部門要積極配合稅務(wù)、財政部門加強相關(guān)稅收的征管。稅務(wù)、財政部門要按月向房管部門提供當月房地產(chǎn)稅收征管的有關(guān)信息。

　　享受稅收優(yōu)惠政策的住房應(yīng)同時滿足以下條件：

　　1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

　　2、單套建筑面積在144平方米以下；

　　3、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍。

　　五、加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風險

　　金融管理部門要積極配合房管部門加強對商品房預售款的監(jiān)管；要建立個人征信體系，防止假按揭、一房多貸等事件的發(fā)生；要加強貸款用于住房投機的金融監(jiān)管，遏止炒房行為。要調(diào)整和改善房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，個人住房貸款要進一步向購買普通商品房和經(jīng)濟適用房的住戶傾斜，要建立經(jīng)濟適用房項目配套貸款和個人抵押貸款的金融政策配套體系。要切實加強貸前調(diào)查、貸時審查和貸后檢查的工作，建立各類信貸業(yè)務(wù)的盡職和問責制度。要加大對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為；嚴禁向有違規(guī)開發(fā)經(jīng)營行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，嚴格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風險。

　　六、加快建立住房保障制度，解決好低收入家庭住房困難問題

　　加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)。每年新開工建設(shè)的經(jīng)濟適用住房面積，要達到當年住房新開工面積的10%以上，每年計劃供應(yīng)經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地300畝左右，在做好低收入家庭住房情況調(diào)查的基礎(chǔ)上，加快解決我市低收入家庭的住房困難問題。經(jīng)濟適用住房建設(shè)要嚴格實行政府指導價，控制套型面積和銷售對象，經(jīng)濟適用住房項目小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用，由政府負擔，切實降低開發(fā)建設(shè)成本，建設(shè)單位利潤要控制在3％以內(nèi)。

　　切實落實以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，進一步擴大廉租住房的受益面。要建立保障對象檔案，通過實物配租和租金補貼等方式，加快解決最低收入家庭的基本住房需要。

　　七、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)的經(jīng)營行為

　　各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴格按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》和《常州市市區(qū)商品房預（銷）售合同網(wǎng)上備案管理暫行辦法》等規(guī)定開展各項業(yè)務(wù)活動，嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價，堅持商品房銷售一價清制度，嚴格禁止下列商品房預（銷）售違法違規(guī)行為：

　　 1、未取得商品房預（銷）售許可擅自預（銷）售商品房的違法行為；

　　 2、預（銷）售許可前收取或變相收取定（訂）金、誠信金、投資款、集資款等任何形式預訂款性質(zhì)的行為；

　　 3、預（銷）售許可前采取由開發(fā)企業(yè)指定、授意買受者到金融機構(gòu)存款等或以入股名義集資資金的行為；

　　 4、預（銷）售許可前進行定房、定價、定號等行為。

　　 重點監(jiān)管預（銷）售商品房轉(zhuǎn)讓行為。各開發(fā)企業(yè)對已預訂、預售的商品房必須嚴格管理，不得參與投機炒房，不得違規(guī)或變相違規(guī)轉(zhuǎn)讓、注銷和變更，禁止期房交易。對上述行為一經(jīng)查實與開發(fā)企業(yè)有關(guān)的，將嚴肅查處。

　　 要嚴格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)的市場準入，不具備相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，項目資本金達不到要求的房地產(chǎn)開發(fā)項目，有關(guān)部門不得批準和辦理開工手續(xù)。加大廣大群眾和社會輿論的監(jiān)督作用，結(jié)合當前整頓房地產(chǎn)市場和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為的各項要求，對開發(fā)經(jīng)營行為進行重點專項集中整治。凡發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)或與房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)相關(guān)的中介機構(gòu)（包括經(jīng)紀、評估、策劃、廣告等）及人員，在商品房預（銷）售活動中存在上述違規(guī)行為或其他哄抬房價的行為，相關(guān)管理部門必須依法嚴肅處理。

　　房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。

　　八、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度

　　要加快建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強對房地產(chǎn)特別是商品住房市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測，完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。要按照省建設(shè)廳蘇建房（2005）72號《關(guān)于重申統(tǒng)一房屋權(quán)屬登記機關(guān)的通知》的要求，統(tǒng)一我市權(quán)屬登記管理工作，保證權(quán)屬登記管理的規(guī)范性和信息來源渠道的真實性。市房管局要會同市建設(shè)局按季度發(fā)布《常州市房地產(chǎn)市場動態(tài)分析報告》，同級別土地上住房的平均交易價格由市、轄市房管部門會同有關(guān)部門測算，報當?shù)厝嗣裾_定，每半年公布一次。相關(guān)部門應(yīng)及時公布批準上市的商品房預售項目情況、土地供應(yīng)情況、商品房價格漲落情況等。要加強與新聞媒體的交流和溝通，做好輿論引導，增強政策透明度，穩(wěn)定市場心理預期。

　　市房產(chǎn)管理局可會同相關(guān)管理部門根據(jù)本意見制定相應(yīng)的實施細則。

　　金壇、溧陽市可根據(jù)本意見精神，結(jié)合本地區(qū)房地產(chǎn)市場的實際，制定相關(guān)政策。

　　常州市房產(chǎn)管理局           常州市發(fā)展和改革委員會

　　常州市建設(shè)局               常州市規(guī)劃局

　　常州市國土資源局           常州市財政局

　　常州市物價局               常州市地稅局

　　中國人民銀行常州中心支行   常州市銀監(jiān)局